Загальні принципи поділу земельної ділянки в Україні

Поділити можна виключно сформовану ділянку. Об’єкт поділу повинен мати кадастровий номер, бути зареєстрованою в Державному земельному кадастрі (ДЗК). 

В ході процедуру поділу сертифікований землевпорядник:

• проводить первинну консультацію замовника, вивчає документацію;
• здійснює виїзд на місцевість для вивчення ділянки, встановлення меж; за потреби проводить кадастрову зйомку;
• готує План поділу ділянки, що є основою процесу;
• на підставі рішення власника, договору про поділ земельної ділянки між співвласниками чи рішення суду створює технічну документацію по поділу земельної ділянки, яка є основою для формування нових ділянок та реєстрації їх в ДЗК;
• забезпечує реєстрацію новостворених ділянок в земельному кадастрі.

Після процедури поділу кадастровий номер анулюється без права присвоєння іншим ділянкам. Кожна новосформована ділянка отримує власний кадастровий номер, реєструється в ДЗК з наданням власникові Витягу з ДЗК.

Збереження цільового призначення. Всі частини повинні відповідати цільовому призначенню – під промисловість, будівництво, сільськогосподарську діяльність тощо.

Збереження загальної площі та розташування. У процесі поділу неможливо додати клаптик землі або вилучити частину ділянки. Зовнішні межі залишаються незмінними. 

Збереження обмежень на використання. Наявні обмеження, у тому числі містобудівні, сервітут, емфітевзис зберігають актуальність на тій частині ділянки, до якої вони застосовані.

Залишаються в силі права оренди, постійного користування, умови іпотеки.

Поділ ділянки, що належить одному чи декільком приватним власникам

Один власник. Не потрібно готувати ніяких специфічних заяв чи інших документів, поділ здійснюється виключно на підставі рішення власника про поділ ділянки.

Два та більше співвласників. У нотаріуса укладається договір про поділ із визначенням площі та координат кожної ділянки. За домовленістю сторін ділянку спільної сумісної власності можна поділити на частини різної площі, тоді кожен із співвласників стає повним власником своєї ділянки. 

Поділ ділянки на частини різної площі

Обов’язкова кадастрова зйомка. Землевпорядник визначає точні координати, площу та відповідність цільовому призначенню потенційних нових ділянок.

Основні складнощі:

• досягти згоди між співвласниками щодо площі та меж окремих частин;
• забезпечити відповідність розділення землевпорядним та будівельним нормам щодо цільового призначення, виду використання.

Поділ ділянки, що є комунальною або державною власністю

Для початку процесу Поділу земельної ділянки комунальної чи державної власності потрібно відповідне рішення власника:

• комунальні землі – рішення територіальної громади в особі місцевої ради;
• державні землі – рішенні держави в особі уповноваженої структури, у т.ч. місцевих чи обласних адміністрацій, тощо..

Ініціатором поділу земель комунальної чи державної власності може бути орендар, у тому числі власник житлового будинку, магазину чи промислового об’єкту. 

Після створення технічної документації та реєстрації в ДЗК держава чи територіальна громада окремим рішенням відповідного органу затверджує землевпорядну документацію та здійснює реєстрацію нових ділянок у ДРРП.

Поділ землі, що є в оренді, має інші обмеження у використанні, знаходиться під заставою

До початку поділу ініціатор поділу обов’язково звертається до орендаря, землекористувача, власника прав емфітевзису чи суперфіцію, заставодержателя для надання письмової згоди на процедуру поділу земельної ділянки на окремі частини. У разі, якщо орендар чи кредитор не надають згоди, у власника є право отримати дозвіл на розділення землі за рішенням суду.

Важливо! Після завершення поділу орендованої ділянки орендар та власник на підставі Витягів з ДЗК та ДРРП укладають нові договори оренди, окремо на кожну ділянку, або на конкретну ділянку, що є предметом інтересу орендаря.

Поділ земельної ділянки з будинком

Якщо межа поділу земельної ділянки буде проходити по будинку то поділу підлягатиме і сам будинок також. Потрібні оригінали документів, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомості. На першому етапі залучаються фахівці БТІ, що проводять технічну експертизу будівлі, визначають можливість поділу будинку відповідно державним будівельним нормам та видають Висновок про технічну можливість поділу нерухомості.

Додатково до договору про поділ ділянки нотаріус посвідчує договір про виділення частки в натурі (поділ) житлового будинку.

Існують загальні алгоритми процесу поділу земельних ділянок, але кожна процедура потребує персонального оптимального рішення. Компетентні землевпорядники здійснюють попередній аналіз ситуації, враховують нюанси документів, характеристик ділянки, обмежень, спорів, новації законодавства 2024 року; виправляють виявлені технічні помилки у ДЗК; створюють індивідуальну стратегію поділу землі для кожного замовника.