Буква закону: одна ділянка = один будинок

Саме так юристи тлумачать зміст статей українського законодавства. Ч 1 ст. 381 Цивільного Кодексу України визначає поняття садиби як земельної ділянки із розташованими на ній

• житловим будинком (один будинок, немає множини у словосполученні);
• господарсько-побутовими спорудами (кількість не визначена, є множина);
• наземні та підземні комунікації, багаторічні насадження (є множина).

Частина 2 ст. 381 ЦКУ підтверджує важливість статусу одного житлового будинку на ділянці: якщо інше не встановлено договором, у разі відчуження житлового будинку вважається відчуженою вся садиба включаючи господарські будівлі та споруди.

Аналогічне тлумачення містить ст. 40 Земельного Кодексу: житловий будинок зазначений в однині, господарські будівлі у множині.

Доповнює аргументацію щодо неприпустимості будівництва на одній земельній ділянці двох житлових будинків ст. 27 Закону України «про регулювання містобудівної діяльності».

Висновок: зведення на одній ділянці двох житлових будинків суперечить вимогам чинного законодавства. Спроба здати в експлуатацію другий будинок на одній ділянці саме як житловий буде невдалою.

Гостьовий будинок: альтернатива житловому

Власник ділянки має право будувати декілька господарських будівель та споруд. Гостьовий будинок може мати капітальну конструкцію, всі зручності, опалення, бути пристосованим для довготривалого проживання, але:

• не має окрему адресу;
• ця нерухомість відноситься до нежитлової;
• площу гостьового будиночку неможливо додати до площі основного будинку для розрахунку норм житлової площі членів родини.

Побудова гостьового будинку на земельній ділянці можлива виключно за умов дотримання будівельних норм щодо висоти, віддаленості від червоної лінії, сусідських ділянок, житлового будинку, інших споруд, дерев та кущів.

Як на одній ділянці побудувати два та більше житлових будинків

Створити офіційно дві або декілька окремих ділянок шляхом поділу. Замість однієї ділянки буде створено дві або більше маленьких, з новими кадастровими номерами, в деяких випадках – з різними власниками (колишні співвласники).

Важливо! У результаті поділу загальна площа землі, конфігурація, межі по периметру, цільове призначення залишаються незмінними.

Як поділити земельну ділянку з метою будівництва двох житлових будинків

Етап 1. Консультація землевпорядника:

Вивчення документів. Обов’язкова реєстрація в ДЗК та ДРРП; на наявності – згода співвласників, орендаря, кредитора. Ділянка не має бути під арештом та іншими обтяженнями.

Перевірка даних ДЗК; за наявності – виправлення помилок. Багато викладених у Земельному кадастрі даних про земельні ділянки мають накладення на сусідні території, помилково зазначено площу, адресу, цільове призначення, не відображають контури наявних будівель та споруд.

Вивчення площі, конфігурації ділянки, містобудівних обмежень. Можливість поділу ділянки із збереженням цільового призначення під житлове чи садове будівництво. Мінімальна площа ділянки:

• 150 м² – блокована забудова (дуплекс, таунхаус);
• 500 м² – індивідуальний житловий будинок.

Етап 2. Консультація архітектора

Вивчення ділянки та ескізного проекту. Відповідність планів власника вимогам ДБН, актуальну інформацію знайдете тут. Будівництво нового будинку не повинно погіршити якість життя сусідів. Важливо забезпечити безперешкодний проїзд до ділянки, на якій заплановано будівництво нового будинку. Обов’язково перевіряються потужності наявних комунікацій: електрика, вода, каналізація.

Етап 3. Поділ ділянки за участю землевпорядника

Для поділу ділянки, що є у власності однієї особи, достатньо простого рішення власника про поділ. Поділ земельної ділянки між співвласниками відбувається виключно на підставі нотаріально посвідченого договору про поділ. В цьому договорі сторони мають право вирішити – як саме поділити землю, яка площа буде у власності кожного із співвласників.

Сертифікований землевпорядник здійснює комплекс робіт щодо поділу ділянки:

• проводить геодезичні виміри ділянки на місцевості, встановлює межі;
• створює технічну документацію, яка є підставою для присвоєння новим ділянкам кадастрових номерів, реєстрації в ДЗК та ДРРП.

Результат: замість однієї земельної ділянки в ДЗК та ДРРП зареєстровані дві чи більше ділянки, що повністю відповідають нормам житлового будівництва.

Житлові будинки – це нерухомість з особливим статусом, вони набагато дорожче за гостьові будиночки та інші споруди. Поділ ділянки з метою будівництва житла дозволить вирішити родинні питання або значно збільшити вартість родинних активів.